Un bien immobilier en nue-propriété

Immobilier nue propriété

Acquérir un bien immobilier, c’est en avoir à la fois la propriété et la jouissance. On profite de plein droit du bien qu’on possède, pour l’occuper soi-même, le louer, le revendre plus tard…

Mais propriété du bien et jouissance peuvent être séparées. Dans ce cas le bien est dit en nue-propriété et la jouissance s’appelle l’usufruit.

Les deux cas les plus fréquents interviennent dans les successions ou donations, et dans l’investissement dans la pierre en nue-propriété associé à un bailleur social. Avec chacun des avantages financiers intéressants.

Investissement en nue-propriété

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier (logement individuel type maison ou appartement, voire petit collectif ou immeuble) en en cédant la jouissance (usufruit) à un bailleur social, ce pour une durée en général de 15 à 20 ans.

Dans cette solution, l’acquéreur supporte un coût d’achat réduit à 55 % à 60 % du bien, la part restante étant prise par le bailleur usufruitier.

Côté acquéreur

Celui-ci fait donc une économie substantielle (jusqu’à -45 %), et récupérera l’entière propriété du bien à échéance du contrat, sans autres frais ni formalités. Dans l’intervalle, il pourra déduire les intérêts d’emprunt s’il tire des revenus d’un autre bien locatif. Il est dispensé de taxes foncières. Et, au bout des 15 ou 20 ans, il retrouve une pleine jouissance de son bien. À savoir qu’il n’a pas à se soucier du locataire existant, lequel doit, le cas échéant, être relogé par le bailleur social. L’acquéreur en nue-propriété peut ainsi in fine, revendre, occuper à titre personnel ou relouer à qui bon lui semble sa propriété immobilière.

Côté bailleur

Il y trouve son compte, puisqu’il ne supporte pas le coût de la construction ou de l’achat, en contrepartie de la perception des loyers sur toute période concernée. C’est lui par ailleurs qui assume l’entretien et garantit la remise en état au moment de la restitution des biens. Pour les gros travaux, une convention établit au départ s’ils reviennent au bailleur ou à l’investisseur.

À qui s’adresser pour un investissement immobilier en nue-propriété ?

  • aux organismes HLM
  • et aux autres bailleurs type banques ou groupes d’assurance…
  • aux organismes spécialisés en épargne immobilière comme PERL (Patrimoine Épargne Retraite Logement) ou FIDEXI (ingénierie financière à l’usage des investisseurs privés ou institutionnels).

Succession et donation en nue-propriété

On parle aussi de « démembrement de propriété ». Elle intervient dans certaines successions ou donations.
L’exemple type de succession en nue-propriété est celle de la propriété qui revient aux enfants au décès d’un conjoint, l’usufruit (jouissance du bien) allant au conjoint restant jusqu’à sa propre disparition.

Il est aussi possible d’organiser une donation de son vivant de manière à ce que le bénéficiaire du don ait le bien immobilier en nue-propriété, tout en gardant pour soi l’usufruit. Ce type de donation permet d’éviter ou de réduire très largement les droits de succession.

Alain MION
Webmaster aguerri et rédacteur chevronné, j'écris sur ce blog dans le but de permettre à nombre d'internautes d'améliorer la gestion de leur budget, voire de trouver une solution à leur endettement.

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