Comment se lancer dans la défiscalisation immobilière ?

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Loi Pinel, loi Bouvard, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux… ces noms ne vous sont pas inconnus car vous les croisez bien souvent dans des articles dédiés à l’immobilier.

Mais vous ne savez pas précisément ce qu’est la défiscalisation immobilière et ce qu’elle peut vous apporter ? Budgetmag vous présente de manière complète le principe de la défiscalisation immobilière, avec ses avantages.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? Pourquoi l’utiliser ?

L’immobilier est un sujet central, une préoccupation des gouvernements successifs qui en font un enjeu de leur action. Qu’il s’agisse de dynamiser la création de logements locatifs, de réhabiliter des immeubles historiques ou encore de mettre l’accent sur des biens neufs et écologiques, il faut des investisseurs. Ainsi, l’Etat restitue tout ou une partie de l’impôt sur le revenu aux personnes qui utilisent un dispositif fiscal lié à l’immobilier. En clair, si vous achetez un ou plusieurs biens qui rentrent dans les critères définis par une loi de défiscalisation, vous pouvez profiter de réduction d’impôts. Mais ce n’est pas tout.

L’intérêt de la défiscalisation immobilière

  • Selon les profils, il est possible de réduire votre impôt sur le revenu, voire même de cesser totalement de le payer ;
  • En plus d’une réduction d’impôts, vous vous constituez un patrimoine immobilier ;
  • Cette stratégie d’investissement peut vous permettre ensuite de profiter de revenus complémentaires, pratiques notamment au moment de la retraite.

Se lancer dans la défiscalisation immobilière constitue un investissement complet, qui ne doit pas être motivé par la seule réduction de l’impôt, mais bel et bien par l’allègement de la fiscalité, couplée à la constitution d’un patrimoine transmissible.

Quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Selon votre patrimoine immobilier et financier déjà existant, et votre horizon de placement, sans oublier vos revenus, le dispositif de défiscalisation immobilière adapté ne sera pas le même. On distingue plusieurs types de dispositifs :

Défiscaliser avec l’immobilier neuf

La Loi Pinel offre une réduction d’impôt de 63 000 € au maximum, calculée sur le prix d’achat du bien acquis. Celui-ci doit être loué pendant une période minimale (6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal étant plus fort pour les bailleurs qui jouent le jeu pendant une période plus longue (réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant total du bien, répartie sur la durée). Attention toutefois, des plafonds de loyers mais aussi de ressources des locataires s’appliquent.

Défiscaliser avec l’immobilier ancien

Les lois Malraux et Monuments historiques s’adressent aux investisseurs qui préfèrent les biens immobiliers anciens. Avec la Loi Malraux, la réduction d’impôt est calculée selon un pourcentage du montant des travaux de restauration engagés (avec un plafond de 100 000€). La réduction équivaut à 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé (soit 30 000€ / an au maximum) et 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Avec la Loi Monuments historiques, les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier sont déductibles du revenu foncier. Idem pour les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux. Cet investissement est recommandé pour les personnes ayant une fiscalité très importante, avec un taux d’imposition à 45%.

Défiscaliser avec les logements meublés

Autre solution, bien souvent oubliée, les logements meublés. Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) donnent droit à des avantages fiscaux, si vous louez un bien meublé. Le choix du statut dépend de vos revenus locatifs (inférieurs ou supérieurs à 23 000  € / an).

Le dispositif Censi-Bouvard (disponible jusqu’au 31 décembre 2016) est accessible pour les particuliers qui disposent du statut LMNP et s’avère particulièrement séduisant. En achetant un logement meublé, dans une résidence de services agréée, et avec un engagement de location de 9 ans, 11% du montant de l’acquisition est déductible des impôts, sur la période de location (plafond d’investissement de 300 000€). Bonus, selon conditions, la TVA est récupérable !

Stéphanie PILATES
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