Prêt immobilier, les risques de la titrisation ?

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L’information n’a pas été beaucoup commentée, sinon par les spécialistes de la finance et de l’immobilier. Mais elle pourrait pourtant concerner à terme les particuliers.
Sous le nom barbare de titrisation, il est question d’encourager les banques à revendre une part de leurs prêts immobiliers, sous forme de « titres », pour récupérer les liquidités nécessaires au financement d’autres crédits.
L’idée en a été lancée lors de ses vœux 2014 par Christian Noyer, le gouverneur de la banque de France.
Mais elle fait aussi un peu peur ! Car le système de titrisation est à l’origine de la crise immobilière, puis financière, de 2008. Et sa relance présente le risque d’une remontée des taux d’intérêts des prêts immobiliers. Explications.

La technique de titrisation du crédit immobilier

La titrisation consiste pour une banque à transformer des actifs de prêt immobilier en titres de créances revendus à des investisseurs financiers comme placement. C’est une façon pour les banques de sortir les encours de crédits de leur bilan.
Le souhait exprimé par le gouverneur de la Banque de France ne doit rien au hasard. Pour faire simple, les accords européens sur le système bancaire (accords de Bâle), imposent aux banques de ne pas prêter l’argent qu’elles n’ont pas, du moins jusqu’à un certain seuil. Ce qu’on appelle des ratios de solvabilité. Elles doivent donc disposer suffisamment de capitaux propres.
En recourant à la titrisation (en revendant à d’autres une part des crédits qu’elles possèdent), les banques se refourniraient justement en capitaux frais. Et ainsi retrouveraient de nouvelles capacités de prêt.

La menace d’une remontée des taux d’intérêt

Mais la titrisation fait peser un autre risque, celui de voir les particuliers payer plus cher leurs crédits immobiliers par la remontée des taux d’intérêt.
En effet, les taux d’intérêt très bas actuels rendent peu attractifs les titres de crédit immobilier. Pour que les investisseurs trouvent leur compte dans la titrisation, il faudrait que les banques relèvent leurs marges, autrement dit les taux d’intérêt.
À l’instar du courtier CAFPI, certains acteurs s’inquiètent ainsi de l’encouragement à la titrisation, même dans des proportions limitées (on parle de 20 à 25 % des encours). D’autres minimisent le risque de voir grimper les taux d’intérêt, considérant que les banques font du prêt immobilier un produit d’appel, et qu’elles n’ont pas avantage sur ce terrain à casser le jeu de la concurrence. Ni à compromettre la reprise timide du marché immobilier.
Néanmoins, voilà un facteur de plus qui laisse penser qu’après une période de taux d’intérêt historiquement bas, ils devraient repartir à la hausse en 2014, même de manière contenue…

Le spectre de la crise de 2008

Par ailleurs, la titrisation rappelle les heures sombres qu’a traversé la finance internationale après la crise de 2008 venue des États-Unis.
Retour en arrière. Les banques américaines à l’époque s’étaient lancées dans l’octroi de prêts immobiliers hypothécaires à tout va, et qui plus est à taux variables. Sans s’inquiéter de la solvabilité de leurs clients pauvres ou modestes. Elles avaient ensuite pratiqué la titrisation de ces crédits en les mélangeant avec d’autres titres revendus sur les marchés financiers. Mais lorsque les taux d’intérêt ont grimpés, des milliers de foyers américains se sont trouvés dans l’incapacité de rembourser leurs prêts. Les banques ont alors cherché à revendre les biens hypothéqués, en masse, contribuant ainsi à l’effondrement du marché immobilier.

Résultat, beaucoup d’entre elles ont fait faillite, en entraînant dans leur chute ceux à qui elles avaient revendu ces fameux crédits (dit « toxiques » ou subprimes), sans aucune valeur du jour au lendemain. Panique financière et effet dominos ont fait le reste. Il a fallu l’intervention des États pour éviter que le système ne s’effondre dans son entier.

Cette fois, on promet que les leçons de la crise ont été tirées, et que le recours à la titrisation se fera sur un modèle raisonnable, de bonnes pratiques de nature à éviter les dérives du passé.
À espérer que ce n’est pas qu’un vœu pieux !

Alain MION
Webmaster aguerri et rédacteur chevronné, j'écris sur ce blog dans le but de permettre à nombre d'internautes d'améliorer la gestion de leur budget, voire de trouver une solution à leur endettement.

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